0. 서론
임대차계약전 등기부등본 확인은 필수라고 다들 알 것이다.
하지만 여기서 등기부등본 뿐만 아니라 건축물대장 또한 확인하라 꼭 권하고 싶다.
건축물대장은 해당 건축물의 위치, 용도, 면적, 층수 및 소유자의 성명, 주소 등을 담고 있는 공적 문서로, 등기부등본과 같이 누구나 확인 가능하다.
소유권과 채권관계에 관한 부분은 등기부등본으로 확인 가능하므로
건축물 대장에서 우리가 눈여겨 봐야 할 부분은 "위반사항"에 관한 부분!
해당 건물이 위반건축물인지, 위반한 부분이 있다면 이미 적발은 되어 있는지 확인해야한다.
아직 위반사항이 적발되지 않는 방이라면, 임대인과 분쟁이 생겼을때 협상카드로 사용할 여지가 있다.
1. 위반건축물이란
위반사항의 가장 대표적인 예는
1. 불법용도변경(비주거용으로 구청에 신고된 공간을 주거용으로 개조하는 것)
- 2종 근린생활시설을 주거용으로 개조해 임대차 하는 것
- 제2종근생은 생활의 편의를 돕는 음식점, 학원등으로 밖에 쓰지 못한다.
2. 배란다 불법 확장
- 베란다를 조립식패널로 확장하는 경우
3. 옥탑 무단 증축
- 2013년에 양성화 되지 않은 주거용 옥탑은 거의 대부분 불법이라 보아도 된다.
등이 있다.
2번, 3번의 경우 건물 외관에서 확인이 가능하기에 이미 단속된 경우가 많다.
원룸 세입자는 대상물이 1번, 비주거용 공간을 주거용으로 개조해 임대차 하는 불법용도변경에 속하는지 유심히 살펴보자.
간혹 하나로 신고된 방을 두개로 나누어(이른바 방쪼개기) 임대차 하는 경우가 있는데, 만일 무단 대수선에 속할 시 처벌이 상당히 강력하다.(전입신고된 세입자라면 자신이 주거하는 공간에 대한 건축도면을 발급받을 수 있다. 신고된 건축도면과 자신의 주거공간이 다르다면 이 또한 불법의 여지가 있다.)
2. 확인방법
1. 가장 간단한방법!
전세매물이 전세대출이 안된다?
2종근린생활시설을 주거용으로 무단용도변경했을 가능성이 높다.
2. 부동산 중개사이트에 임대차 목적물의 용도가 나온다.
근생 전세매물이 꽤 많다.
3. 가장 확실하게 건축물대장 상단에 노란색으로 "위반건축물"이라 적혀있다.
뒷페이지로 넘겨보면 하단에 이미 적발된 위반사항이 표시되어 있다.
3. 신고방법
관할 구청에 신고하면 된다. 신고시 공무원이 실사를 나오게 되며 위반사항 적발시 1차(30일), 2차(20일), 계고통지기간(10일)을 포함해 시정기간 60일이 주어진다.
시정기간동안 싱크대 욕실등을 철거하지 않으면 이후 이행강제금이 부과된다.
이행강제금은 세금을 부과하는 기준인 시가표준액을 기초로 산정된다.
이행강제금은 건물 by 건물로 다르고, 임대인의 사정에 따라 증감될 수 있다.
구청에 물어봐도 "그건 사정마다 다르기 때문에 공무원이 실사를 하고 계산을 해야 알 수 있다."고 답한다.
불법용도변경의 경우 평당 시가표준액의 10%내에서 이행강제금이 부과된다
다만 앞서 말했다 싶이, 세입자가 살고있다거나 하는 등 여러 제반 사정에 비추어 부과된 이행강제금에서 절반 가량 줄어들기도 한다.
인터넷에서 시가표준액계산을 검색하면 위와 같은 복잡한 공식을 통해 계산하는 포스팅들 뿐이다.
위 산식을 통해 계산하는건 주택외 건축물(상업시설, 오피스텔)이고, 일반적인 주택은 복잡히 계산할 필요가 없다.
지방세법 시행령 제2조에 따르면 주택의 시가표준액은 개별공시지가를 따르기 때문이다.
즉, 자신이 사는 원룸이 공시가격이 산정된 주택(공동주택, 단독주택)이라면 부동산 공시가격 알리미를 통해 간단히 확인가능하다.
http://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm
4. 결론
출처 입력
서울의 경우 비주거용인 2종근생을 주거용으로 임대차하는 불법용도변경의 경우가 빈번하다.
세제상 해택을 받기 위해 다가구주택(단독주택)으로 건물을 짓고 법망을 회피해 임대차 하는 경우가 많기 때문이다.
다가구주택은 주거용으로 쓸 수 있는 층 수가 3층 이하이다.
5층 건물을 예로 들자면, 건물을 건축할 때 관할 구청에 주거용으로 3개층, 사무실로 2개층을 짓겠다 신고한 뒤 사무실로 신고된 방에 싱크대, 화장실 등을 만들어 원룸으로 임대차 하는 식이다.
만약 중개사가 전세대출 불가하다 말한다면, 대부분 2종근생인 경우가 많다.
2종근생은 기본적으로 주거용이 아니기 때문에 제1금융에서 전세대출이 안나온다.
2종 근생을 계약할 땐 반드시 녹음할 것을 권한다.
"부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조"에 따르면 중개인은 대상물을 육성으로 설명해주어야 한다.
하지만 설명을 안해주거나, "여긴 원래 창고에요" 정도로 대충 설명해주는 경우가 대부분이다.
혹은 위에서 보이듯 비주거용 확인 설명서를 끼워 넣고 나중에 문제 발생시 설명한 것 마냥 행동한다.
임대인에게 매물을 받아 중개하는 중개사는 기본적으로 임대인의 편이기에 위반사항을 제대로 설명하려 하지 않는다.
만약 중개사가 이를 제대로 설명하지 않는 경우, 임대인과 분쟁이 생겼을 때 중개사에게도 어느정도 책임을 물을 수 있을 것이고, 하다못해 중개비라도 돌려 받을 수 있을 것이다.(물론 법적으로 제대로 따지고 들어가면 책임을 정당히 물을 수 있는지는 모른다. 하지만 임대인의 주변인을 압박하는건 협상에 도움이 되겠지.)
아직 불법용도변경으로 인한 위반사항이 적발되지 않는 방이라면, 임대인과 분쟁이 생겼을때 협상카드로 사용할 여지가 있다. 과거 위반건축물로 인한 이행강제금은 5년까지 부과되었으나 2019년 4월 건축법 개정으로 5년의 제한이 폐지되었다.
즉 임대인은 시정하지 않으면 평생 이행강제금을 내야하는 것이다.
임대인에게 이는 퍽 골치아픈 문제가 될것이니, 아마 임차인이 요구하는 조건을 수락 할 수 있을지도.
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